大切なのは、「金利の高低」「金利のタイプ」を見極めることです。
まずは、「金利の高低」について。住宅ローンの金利は、わずかな違いでも大きな差額となります。
例えば、1000万円を借り入れした時の場合。
年利2％では月返済額が4万2385円、3％では4万7421円です。
総返済額で計算すると、1271万5500円と1422万6300円という違いに！
さらに借入金が2倍になれば、同様に返済額も2倍になってしまうので、要注意です。
続いて、「金利のタイプ」の違い。
これは大きく分けて、「固定金利型」と「変動金利型」の2つになります。
まず、「固定金利型」の特徴は、借入時に取り決めた金利が返済完了まで変わらないこと。
安定した返済計画を考えている方にオススメです。
ただし、金利水準が低い時に借りれば得ですが、高い時だとずっと高い利息を払い続けなければなりません。
借入時の金利水準をしっかり見極めましょう。
そして、「変動金利型」。
これは、返済途中であっても個人の経済情勢などにより変更できるものです。
変動金利型は、金利水準が高い時に借りても、将来的に下がる可能性があるので、固定金利型に比べ、応用が利きます。
ただし、金利が低いときに目一杯借りてしまうと、金利が上がったときに返済負担が重くなるので、ある程度の余裕は必要です。
また、多くの変動金利型の住宅ローンは、5年に一度返済額を見直しその間に生じた金利変動による利息の過不足を次の5年間で調整するという方法が主流。
そのため、返済額が急激に増えることはなくなりますが金利上昇があまり大きいと利息が多くなり、借入金残高がほとんど減らなくなるため、この点に注意が必要です。
変動金利型のなかには、「固定金利選択型」というタイプもあります。
これは、借り入れ当初の2年間、3年間、5年間、7年間、10年間と、一定期間の金利が固定されているもの。
その中で、「変動金利優先タイプ」「自由選択タイプ」に分類。
ともに、金利改定時に変動金利型と固定金利選択型のいずれかを選べます。
ただし「変動金利優先タイプ」の場合は、変更が利かないが、「自由選択タイプ」ならば、変動金利型→固定金利選択型への変更も可能。
代わりに返済途中で契約内容を変更した時には、3000円～5000円（税別）程度の手数料を支払わなければならない場合があるので、要注意です。
さて、これらの中で最もお得なのは、どれか？
まず金利が一番低いのは一般的に「固定金利選択型の1年～3年もの」。
次いで「変動金利型」です。
短期での返済を考えている人は、金利の低さに注目し1年～3年ものの固定金利選択型を選ぶとよいといえます。
一方、長期返済を考えている人は、いまの金利水準が高く、将来下がる可能性があると思えば「変動金利型」を。
逆の場合は、長期間金利が固定されているものを選ぶのがベストです。